海南出台史上最嚴土地政策,怎幺全國鬆綁時候海南逆市嚴控?

最近一段時間,房地產市場出現了很多很好玩的現象,其中最有意思的無疑是以蘭州、合肥為代表的房地產“鬆綁”,以南京、天津、青島為代表的房地產吸引人才等一系列的房地產政策,這些政策的出台被某些媒體驚呼為房地產鬆綁時代的來臨,正如我們之前的一些分析,這些政策不過是房地產調控分城施策的一種細化調節而已,被人解讀為房地產鬆綁無疑有些過於小題大做了。但是,正是在這片房地產鬆綁潮中,一個地方卻逆市調整,出台了所謂“史上最嚴”土地政策,今天我們就來聊聊這個地方:海南。以及為什幺海南會選擇這樣的一個政策趨勢?

一、逆市嚴控的海南市場

1月12日,海南省政府召開新聞發佈會介紹,該省對住宅用地細化管理:嚴格控制商品住宅用地供應,加大保障性住房用地供應,鼓勵租賃住宅用地供應。台《進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》,明確創建規劃調整硬性約束機制,其他用途用地不得擅自調整規劃改變為商品住宅用地。對位於生態保護核心區的市縣,停止安排添加外銷型商品住宅用地供應計劃。全面停止辦理產權式酒店用地審批手續。(這裏可以完全解讀為海南政府不僅嚴格管控住宅用地的範圍,並且對各種變相甚至改換名目的住宅用地都會進行限制,從這個角度來説,海南政府幾乎堵上了常見的各種住宅用地的渠道)

意見稱,海南保障本省居民基本性住房需求,加快創建租購併舉的住房用地保障制度;合理有序配置面向島外居民的商品住宅用地。嚴禁就商品住宅項目簽訂招商引資協議,禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。禁止商品住宅項目用地提高容積率。(在禁止住宅用地的同時,把保證本省居民的自身基本住房需求作為政策的核心,體現了海南省政府對於房住不炒這個政策核心的把控,同樣對於海南省主要的購房需求來源島外居民進行合理的商品房住宅供給,這樣的政策搭配可見海南對於房地產市場調控進一步從嚴的決心。)

二、為什幺是海南要從嚴調控?

幾乎所有的省市在經歷了一年多的房地產從嚴之後,都有針對性地想出台一些張弛有度的調控政策,以緩解過分從嚴的政策對於經濟和市場的壓力,讓調控更加精細化,但是海南卻是一種逆潮流而動的態勢,不僅不給你房地產市場鬆綁,更是讓房地產市場的核心土地不斷加碼,可以説從供給側直接掐斷了房地產市場的土地供給,這幺做究竟是有何目的呢?

這就要從海南的特殊環境説起,在全中國的絕大多數地方,大家應該都只經歷過房地產市場的大漲,的確從上個世紀90年代末各地進行房地產分配製度改革以來,中國各地的房地產價格可謂是一個高歌,之間有過幾次調控和房地產價格的橫盤徘徊,除了少數三四線城市之外,幾乎沒有地方出現過房地產價格的大規模下跌,甚至出現房地產市場的崩盤。只有一個地方例外,這就是我們此次的主人翁海南。

30年前,1988年的這個時候,改革開放十週年之際,國家面臨着如何繼續改革開放的問題,於是將海南這個農業人口占據80%以上人口份額的農業地區給找了出來,將海南開闢成為中國的第五個經濟特區,更將海南從廣東省脱離成為第31個行政區,特別是1992年南巡講話之後,海南作為經濟特區加速了房地產市場改革步伐,一場以海南為核心的房地產泡沫就此開始。

在這個人口不足七百萬的海島上,一時間湧出了兩萬多家房地產企業,房地產公司的人均數量達到了令人瞠目結舌的300人每家,1989年的時候海南的房地產投資僅僅3.2億元,在1990年之後以每年三位數的增幅超高速增長,1992年的額時候海南房地產投資達到了87億元,這個在最近熱播的電影《芳華》的後半段有着較為明顯的體現,那個時候僅僅海口的房地產開發面積就達到了800萬平方米,海南全省的財政收入40%來自於房地產行業,海南的房地產價格均價從1988年的1350元每平米暴漲到1993年的7500元每平米,在那個人均月收入只有幾百元的時代可謂是極度瘋狂。

當1993年國家發現問題不對的時候,宣佈終止房地產公司上市,全面控制銀行資金進入房地產,但是這個時候海南的房地產泡沫已經到了崩潰的邊緣,資金的收緊讓房地產泡沫被立刻擊破,海南房地產市場出現了嚴重的積壓,全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米,閒置土地18834公頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。至此海南經濟出現了斷崖式下跌,“天涯海角爛尾樓”成為了海南的標誌性“景觀”。

有着這樣觸目驚心的歷史,這也讓海南有着比全國各地更豐富的房地產發展經驗,更熟悉地知道房地產一旦出事的後果,這是為什幺海南會嚴格調控的深層基礎。

除此之外,還有一些特殊的原因,作為一個明顯的海島經濟體,海南的房地產市場主要需求來源於外地,與本地的需求處於一個較為懸殊的關係。從我們之前反覆強調的人口來看,海南屬於流動人口眾多但是本地人口較少的情況,甚至一度海南人口有着負增長的傾向,這表明海南缺乏足夠的人口支撐。在這樣的情況下,與中國大多數地區房地產購買之後都有人常年居住不同,海南屬於季節性、週期性居住,只有在每一年的固定幾個月才會有明顯的居住需求。

所以,這個時候海南政府出台這樣的政策,一方面體現了監管部門對於海南房地產市場的謹慎態度,另一方面也向大多數人表明了勸阻投資海南房地產市場的一個表態,這種做法不得不説是一種非常明智的調控舉措,更加符合國家房地產調控分城施策,房地產市場只住不炒的主基調。

海南逆市嚴控房地產,這件事你怎幺看呢?

關鍵詞:科技業界

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